土地の評価

ページID1002676　 更新日 令和8年2月27日

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土地の評価額は「固定資産評価基準」に基づき、地目別に定められた評価方法により売買実例価額をもとに算定した正常売買価格などを基礎として、土地の現況により評価を行い、特例率や負担水準を考慮したうえで課税標準額を決定します。

地目

宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。
評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況及び利用目的に重点を置き認定します。

地積

原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

宅地等の課税標準額の求め方

評価額

固定資産評価基準に基づき街路に沿接する標準的な土地の1平方メートル当たりの価格である路線価を付設し、この路線価に基づいて各土地について評価を行います。

(1)用途地区の区分

宅地の利用状況を基準とし、都市計画法上の用途地域を参考にして、市街化区域内を区分します。

(2)状況類似地区の区分

それぞれの用途地域の中で、街路の状況、公共施設等からの距離、家屋の疎密度、その他宅地の利用上の便などを考慮し、さらに地域を区分します。

(3)標準宅地の選定

状況類似地区ごとに主要な街路を選定し、当該街路に沿接する宅地のうちから、奥行、間口、形状等からみて標準的なものと認められる宅地を選定します。

(4)標準宅地の適正な時価の評定

地価公示価格や不動産鑑定価格等を活用し、これらの価格の7割を目途として、標準宅地の適正な時価を評定します。

(5)主要な街路への路線価の付設

標準宅地の評定価格に基づき、宅地の1平方メートル当たりの価格を算出し、その価格を主要な街路の路線価として付設します。

(6)その他の街路への路線価の付設

主要な街路の路線価に比準して、その他の街路に路線価を付設します。

(7)各筆の評価

路線価を基礎として、その街路に沿接する土地ごとに、奥行、形状、利用上の法的制限などの状況に応じた補正率を乗じて1平方メートル当たりの価額を求めます。

最後に、各土地の1平方メートル当たりの価額に地積を乗じて評価額を算出します。

住宅用地に対する特例措置

住宅の敷地の用に供されている土地については、その税負担を特に軽減する必要から課税標準の特例措置が設けられています。
なお、非住宅用地等（住宅用地以外の宅地等）については、特例措置の適用はありません。

住宅用地には次の2つがあります。
（1）専用住宅　専ら人の居住の用に供する家屋
（2）併用住宅　一部を人の居住の用に供する家屋
特例措置の対象となる住宅用地の面積は家屋の敷地面積に住宅用地の率を乗じて求めます。

負担調整措置

固定資産税の評価額に対する税負担が地域や土地によって格差が生じるのは、税の公平の観点から問題があることから、平成9年度の評価替え以降、この格差を解消していくための仕組みとして負担調整措置が導入されています。

この仕組みは、負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、一方、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇することとして、負担水準のばらつきの幅を狭める税負担のしくみになっています。

課税標準額

課税標準額は、評価額、特例率、負担水準を基に計算を行います。

農地の課税標準額の求め方

一般農地

一般農地は農地のうち、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。

標準的な田、畑を選定し、その適正な時価に比準して各筆を評価します。
負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。

市街化区域農地

市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。市街化区域内であっても、生産緑地地区の指定を受けた農地は、一般農地になります。
状況が類似する宅地の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。
日野市の市街化区域農地（特定市街化区域農地）は、原則として評価額の3分の1を乗じた額が課税標準額となります。

税額

固定資産税＝課税標準額×税率1.4％
都市計画税＝課税標準額×税率0.27％