土地の評価

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ページID1002676  更新日 平成30年2月27日

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日野市に所在する土地の評価は、総務大臣の定めた「固定資産評価基準」に基づき、地目別に定められた評価方法により売買実例価額をもとに算定した正常売買価格などを基礎として、土地の現況により評価を行います。

なお、宅地については、地価公示法による地価公示価格の約7割を目途に評価します。

地目

田及び畑(併せて農地といいます。)、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。
評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

地積

原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

価格

固定資産評価基準に基づき、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価価格を基礎として求めます。

宅地の課税標準額の求め方

1 宅地の評価について

固定資産評価基準に基づき街路に沿接する標準的な土地の単位あたりの価格である路線価を付設し、この路線価に基づいて各土地について画地計算法(路線価方式)によって行います。

(1)用途地区の区分

宅地の利用状況が共通する地域を区分します。これは路線価を付設し、画地計算法を適用するために必要なものです。

(2)状況類似地区の区分

用途地区について、その状況が相当に相違する地域に区分します。

(3)標準宅地の選定

状況類似地区ごとに、主要な街路を選定し、当該街路に沿接する宅地のうちから奥行、間口、形状等からみて標準的なものと認められる宅地を選定します。

(4)主要な街路への路線価の付設

不動産鑑定価格等を活用して標準宅地の適正な時価を評定し、主要な街路に宅地の単位当たり(1平方メートル当たり)の価格を表した路線価を付設します。

路線価は原則として交差点から交差点までの一街路を単位として付設します。

(5)その他の街路への路線価の付設

主要な街路の路線価に比準して、その他の街路に路線価を付設します。

(6)画地計算法

路線価を基礎として、その街路に沿接する土地ごとに奥行、形状、利用上の法的制限などの状況に応じた画地補正率を乗じて単位地積当たり価額を求めます。

(7)各土地の評価額の算出

各土地の単位地積当たりの価額に地積を乗じて評価額を算出します。

土地の課税標準額、税額について

土地の固定資産税・都市計画税は次のように算出されます。

課税標準額 × 税率 = 税額

この課税標準額は、課税台帳に登録された土地の価格を基にして、住宅用地に対する特例措置や負担調整措置などを適用して算出します。

2 住宅用地に対する課税標準の特例措置

住宅の敷地の用に供されている土地については、その税負担を特に軽減する必要から課税標準の特例措置が設けられています。
なお、非住宅用地等(住宅用地以外の宅地等)については、特例措置の適用はありません。

小規模住宅用地

  • 固定資産税の特例率:価格の6分の1
  • 都市計画税の特例率:価格の3分の1

小規模住宅用地とは

居宅の敷地で住宅1戸について200平方メートルまでの土地

※ただし、家屋が併用住宅の場合(総床面積のうち4分の1以上の部分が人の居住の用に供されている住宅)である場合、敷地に対する特例の適用は、家屋の利用状況に応じた一定割合の面積になります。

一般住宅用地

  • 固定資産税の特例率:価格の3分の1
  • 都市計画税の特例率:価格の3分の2

一般住宅用地とは

住宅の敷地で住宅1戸について200平方メートルを超え、住宅の面積の10倍までの土地
※ 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。従って、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建設中であり、一定の要件を満たすと認める土地については、住宅用地として取り扱うこととなります。

住宅用地の範囲

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に一定の住宅用地の率を乗じて求めます。

住宅用地の率一覧
 

家屋

居住部分の割合

住宅用地の率

専用住宅 全部

1.0

ハ以外の併用住宅

4分の1以上2分の1未満

0.5

ハ以外の併用住宅 2分の1以上

1.0

地上5階以上の耐火建築である併用住宅

4分の1以上2分の1未満

0.5

地上5階以上の耐火建築である併用住宅 2分の1以上4分の3未満

0.75

地上5階以上の耐火建築である併用住宅

4分の3以上

1.0

3 宅地に対する税負担の調整措置

固定資産税の評価額に対する税負担が地域や土地によって格差が生じるのは、税の公平の観点から問題があることから、平成9年度の評価替え以降、この格差を解消していくための仕組みとして負担調整措置が導入されています。

この仕組みは、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、一方、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇することとして、負担水準のばらつきの幅を狭める税負担のしくみになっています。

「負担水準」とは、個々の土地の前年度課税標準額が、今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。次の算式によって求められます。
負担水準(%)=前年度課税標準額÷今年度の評価額(×住宅用地特例率(6分の1又は3分の1)※)×100
※ 小規模住宅用地、一般住宅用地については、今年度の評価額に住宅用地の特例率(小規模住宅用地6分の1、一般住宅用地3分の1)を乗じます。
非住宅用地

負担水準

課税標準額

70%超 評価額×70%まで引下げ 
60%以上70%以下 前年度課税標準額を据え置き
20%以上60%以下

前年度課税標準額+(評価額×5%)…〔A〕

〔A〕が評価額×60%を上回る場合は60%

20%未満 評価額×20%まで引上げ
住宅用地

負担水準

課税標準額

100%以上 評価額×特例率×100%
20%以上100%未満

前年度課税標準額+(評価額×特例率×5%)…〔A〕

20%未満 評価額×特例率×20%まで引上げ

特例率

  • 小規模住宅用地・・・6分の1
  • 一般住宅用地・・・3分の1

農地に対する課税

1 農地は次のように区分され、それぞれ評価及び課税について、異なる仕組みが採られています。

[一般農地]

市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
一般農地についても、税負担の調整措置が導入されています。

[市街化区域農地]

市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。生産緑地地区の指定を受けた農地は、一般農地になります。

  • 一般の市街化区域農地(日野市の市街化区域農地はこれに該当しません。)については、本則課税標準額を評価額の3分の1としたうえ、一般農地と同様の税負担の調整措置が適用されます。
  • 特定市街化区域農地(日野市の市街化区域農地がこれに該当します。)は、原則として評価額の3分の1を乗じた額が課税標準額となります。

2 農地に対する税負担の調整措置

(1) 一般農地及び生産緑地地区内農地

次の負担水準(確保)に応じたなだらかな負担調整措置を実施します。

負担調整率の一覧

負担水準

負担調整率

100%以上

本則課税

90%以上100%未満

1.025

80%以上90%未満

1.05

70%以上80%未満

1.075

70%未満

1.10

上記の負担調整率によって税額は、次の式で計算します。

税額=前年度の課税標準額×負担調整率×税率

(2) 特定市街化区域農地

税額の求め方

負担水準

課税標準額

100%以上 前年度課税標準額の据置
20%以上100%未満

前年度課税標準額+(評価額×3分の1×5%)

20%未満 評価額×3分の1×20%まで引上げ

このページに関するお問い合わせ

市民部 資産税課
直通電話:土地係 042-514-8252 家屋償却資産係 042-514-8257
代表電話:042-585-1111
ファクス:042-587-8981
〒191-8686
東京都日野市神明1丁目12番地の1 日野市役所1階
市民部資産税課へのお問い合わせは専用フォームをご利用ください。